Woning kopen met een bouwovertreding: wat zijn uw opties?

Wat is een bouwovertreding?

Een bouwovertreding is een bouwwerk of een gebruik waarvoor een vergunning nodig was, maar dat zonder vergunning werd uitgevoerd of dat afwijkt van de afgeleverde vergunning. Denk aan een niet-vergunde uitbreiding, een gewijzigde indeling of een bijgebouw dat niet op het goedgekeurde plan staat.

Voorbeelden die bij een aankoop vaak ter sprake komen:

• een aanbouw, uitbreiding of extra verdieping zonder vergunning
• een dakkapel, veranda of terras dat niet op het vergunde plan staat
• een bijgebouw, zoals een poolhouse of tuinkantoor, zonder vergunning
• een gewijzigde indeling of een gewijzigd gebruik van een ruimte
• werken die afwijken van wat de vergunning toestond

Als koper neemt u de woning over zoals ze er staat. Een niet-vergunde toestand kan bij een latere verbouwing of verkoop opnieuw ter sprake komen. Daarom loont het om dit vóór de aankoop na te gaan.

Een oudere woning zonder vergunningsdocument is niet automatisch een overtreding. Voor gebouwen van vóór de algemene vergunningsplicht kan een vermoeden van vergunning gelden. Hoe dat werkt, leest u in wat is een vermoeden van vergunning. Of een bouwovertreding kan verjaren en wat dat betekent, legt kan een bouwovertreding verjaren? uit.

Hoe weet u vóór de aankoop of er een overtreding is?

Vraag de stedenbouwkundige inlichtingen op: die tonen de afgeleverde vergunningen en de vastgestelde handhavingsmaatregelen. Een afwijking die nooit werd vastgesteld, kan in dat document ontbreken. Vergelijk daarom ook de vergunde plannen met wat er werkelijk staat.

Dat doet u in vier stappen:

1. Vraag de stedenbouwkundige inlichtingen op bij de verkoper of de makelaar. Het document mag bij de verkoop niet ouder zijn dan één jaar. Wat erin staat, leest u in stedenbouwkundige inlichtingen en uittreksel.
2. Vraag de vergunningen en de goedgekeurde plannen op.
3. Vergelijk de plannen met de werkelijke toestand. Let op uitbreidingen en aanbouwen, een gewijzigde indeling, dakkapellen, veranda's, terrassen en bijgebouwen.
4. Laat de woning nakijken. In de controlelijst van onze bouwkundige keuring bestaat daarvoor een aparte groep: vergunde toestand tegenover werkelijke toestand.

De stedenbouwkundige informatie omvat vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprechten en verkavelingsvoorschriften. Hoe u ze aanvraagt, leest u in stedenbouwkundige inlichtingen en uittreksel.

Stel daarnaast een paar gerichte vragen aan de verkoper of de makelaar:

• Werden er ooit werken uitgevoerd waarvoor een vergunning nodig was?
• Staat alles wat er nu staat ook op de vergunde plannen?
• Kreeg de verkoper ooit een opmerking of een brief van de gemeente over het pand?
• Zijn er herstelmaatregelen of procedures geweest of lopende?

Noteer de antwoorden en vraag ze waar mogelijk schriftelijk. Wat u vooraf te horen kreeg, speelt later een rol bij de vraag of een gebrek verborgen was.

Wat moet de verkoper u meedelen?

Een verkoper moet in akten en in publiciteit bij een verkoop stedenbouwkundige informatie vermelden. Sinds 1 maart 2018 hoort daar ook de vermelding bij of het goed het voorwerp is van een handhavingsmaatregel of een lopende procedure. Wie dat nalaat, riskeert een bestuurlijke boete.

De categorieën en de volledige uitleg staan in verplichte attesten bij de verkoop van een woning.

Dat er geen maatregel is vermeld, betekent niet noodzakelijk dat alles vergund is: een afwijking kan nog niet zijn vastgesteld. Daarom blijft de vergelijking van de plannen met de werkelijke toestand nuttig.

Wat betekent een vermelde overtreding voor uw aankoop?

Een vermelde overtreding is een reden om uw beslissing te herbekijken, niet om automatisch af te haken. Bespreek met uw notaris wat in de overeenkomst en de akte komt, laat nagaan of regularisatie haalbaar is vóór u tekent en overweeg de gevolgen voor uw verbouwplannen.

• De overeenkomst en de akte. Wat u over de overtreding weet, hoort in de overeenkomst en de akte. Hoe u dat juridisch formuleert, bespreekt u met uw notaris.
• Haalbaarheid van regularisatie. Laat vóór u tekent nagaan of regularisatie voor dit adres haalbaar lijkt. Dat hangt af van de voorschriften die vandaag voor het adres gelden.
• Uw verbouwplannen. Nieuwe werken aan of naast een niet-vergunde constructie kunnen moeilijker vergund raken. Speelt de bestemming van het perceel een rol? Lees dan zonevreemde functiewijziging.

Over wie eventuele kosten draagt, doet dit artikel geen uitspraak. Dat hangt af van de afspraken en de feiten. Een notaris of advocaat beoordeelt het.

Wat als u de overtreding pas na de aankoop ontdekt?

Handel snel en verzamel eerst de stukken. Stel vast wat precies niet vergund is, ga na of de overtreding in de akte stond en laat een advocaat of notaris de juridische kant beoordelen. De wet noemt voor verborgen gebreken geen vaste termijn, dus wacht niet.

1. Verzamel het compromis, de akte, de stedenbouwkundige inlichtingen, de plannen en de vergunningen.
2. Stel vast wat precies niet vergund is door de vergunde plannen te vergelijken met de werkelijke toestand. Een opmeting, bijvoorbeeld met een 3D-scan, legt de bestaande toestand nauwkeurig vast.
3. Ga na of de overtreding in de akte stond. Dan was ze gekend. Stond ze er niet in, dan kan het een verborgen gebrek zijn. Of dat zo is, beoordeelt een advocaat. De voorwaarden leest u in verborgen gebreken bij de aankoop van een huis.
4. Handel snel. De wet vraagt dat een vordering binnen een korte tijd wordt ingesteld en becijfert die tijd niet.
5. Laat een advocaat of notaris de juridische kant beoordelen. Of u de verkoper kunt aanspreken, hangt af van de feiten en van wat in de akte staat.

Voer in de tussentijd geen nieuwe werken uit aan de niet-vergunde constructie. Nieuwe werken aan of naast zo'n constructie kunnen zelf moeilijker vergund raken. Een herstelling kan bovendien het bewijs van de toestand bemoeilijken.

Kan een overtreding geregulariseerd worden?

Niet automatisch. Of regularisatie kan, hangt af van de stedenbouwkundige voorschriften die vandaag voor het adres gelden. UNABO onderzoekt dat per dossier en geeft geen garantie op de afloop.

Een regularisatiedossier is een omgevingsvergunningsaanvraag voor een toestand die er in werkelijkheid al staat. UNABO coördineert de erkende experts die zo'n dossier nodig heeft, zoals de opmeting, de stabiliteitsstudie of het EPB-verslag. UNABO is daarbij nooit zelf de indienende architect. Is een architect verplicht, dan werkt UNABO samen met de architectenpartner tegen een aparte offerte.

Hoe regularisatie verloopt, leest u op de pagina regularisatie van een bouwovertreding. Wilt u uw dossier laten onderzoeken, dan kunt u regularisatie aanvragen.

Hoe helpt UNABO vóór en na de aankoop?

Vóór de aankoop laat UNABO de woning technisch en op vergunning nakijken in één controle met één rapport. Na de aankoop onderzoekt UNABO per dossier of regularisatie haalbaar is en coördineert ze de erkende experts die daarvoor nodig zijn. UNABO is geen advocaat, notaris of makelaar.

• Vóór de aankoop: de bouwkundige keuring met stedenbouwkundige controle vergelijkt de vergunde toestand met de werkelijke toestand en toont u wat aandacht vraagt voordat u zich bindt.
• Na de aankoop: de dienst regularisatie van een bouwovertreding onderzoekt of de bestaande toestand alsnog in orde kan komen.

Veelgestelde vragen

De antwoorden zijn algemeen en vervangen geen juridisch advies voor uw zaak.

Is een vermelde bouwovertreding een reden om niet te kopen?

Niet noodzakelijk. Het hangt af van wat niet vergund is, of regularisatie haalbaar lijkt en wat u met de woning wilt doen. Laat dat onderzoeken vóór u tekent en bespreek het met uw notaris.

Staat elke bouwovertreding in de stedenbouwkundige inlichtingen?

Nee. De inlichtingen tonen de vergunningen en de vastgestelde handhavingsmaatregelen. Een afwijking die niemand ooit vaststelde, ziet u daar niet in terug. Vergelijk daarom de vergunde plannen met de werkelijke toestand.

Wanneer vraag ik de stedenbouwkundige inlichtingen best aan?

Vóór u een bod uitbrengt. Het dossier wordt geleverd binnen maximaal 20 kalenderdagen, dus plan die tijd in. Zo kent u de vergunningstoestand voordat u zich bindt.

Kan ik de verkoper aanspreken?

Dat hangt af van de feiten en van wat de overeenkomst en de akte zeggen. Een advocaat of notaris beoordeelt dat. De algemene regels over verborgen gebreken legt ons artikel verborgen gebreken bij de aankoop van een huis uit.

Bronnen

• Departement Omgeving, Informatieverplichtingen bij verkopen van vastgoed: de verplichte vermeldingen in akten en publiciteit en de bestuurlijke boete.
• Departement Omgeving, Controle op vastgoedadvertenties: de vermelding van handhavingsmaatregelen sinds 1 maart 2018.
• Vlaanderen.be, Stedenbouwkundig uittreksel: wat de stedenbouwkundige informatie omvat, hoe u ze aanvraagt en hoe oud ze mag zijn.
• Athumi, Vastgoedinlichtingen voor overdracht: aanvraagwegen en doorlooptijd van het dossier.