Regularisatie van een bouwovertreding geweigerd of niet mogelijk: wat dan?

Wanneer kan een bouwovertreding niet geregulariseerd worden?

Een bouwovertreding kan niet geregulariseerd worden als de bestaande toestand niet past bij de regels die vandaag voor uw perceel gelden. Drie zaken bepalen dat: de regels van vandaag, de ligging van het perceel en het soort werk. Zie ze als richtingen: ze vormen geen uitputtende lijst en geen uitspraak over uw dossier.

De regels van vandaag, niet die van toen

De overheid beoordeelt een regularisatie met de stedenbouwkundige voorschriften, de verkavelingsvoorschriften en de milieuvoorwaarden die nu gelden. Wat bij de bouw misschien had gekund, past daardoor niet automatisch meer. Dat werkt in beide richtingen: de regels kunnen sindsdien strenger of ruimer zijn geworden.

De ligging van het perceel

Waar uw perceel ligt en welke bestemming het heeft, bepaalt mee wat vergund kan worden. UNABO bekijkt de voorschriften voor uw adres in elk dossier. Past het gebruik van uw pand niet bij de bestemming van het gebied, dan is dat een aparte vraag: lees daarvoor zonevreemde functiewijziging.

Het soort werk

Hoe ingrijpend het werk is, weegt mee. Een beperkte afwijking van een vergunde toestand ligt anders dan een volledig niet-vergund bouwvolume of een gewijzigd gebruik. De vraag blijft telkens dezelfde: past de bestaande toestand bij de voorschriften van vandaag? Raakt het werk de stabiliteit, dan hoort daar ook een stabiliteitsstudie bij.

Telt de ouderdom van de overtreding mee?

De ouderdom op zich bepaalt niet of een bouwovertreding vergund kan worden. Bij een regularisatie zijn de stedenbouwkundige voorschriften van vandaag het uitgangspunt, ook voor een werk van lang geleden. Dat een overtreding verjaard is, betekent bovendien niet dat de constructie vergund is. Wie een oude bouwovertreding wil regulariseren, vertrekt dus niet van het bouwjaar maar van wat vandaag mag.

Twee begrippen worden hier vaak verward. Verjaring betekent dat de overheid na verloop van tijd in principe niet meer kan optreden. Ze vergunt niets. Wat verjaring wel en niet betekent, leest u in kan een bouwovertreding verjaren?. Een vermoeden van vergunning is een ander mechanisme voor oudere gebouwen. Hoe het werkt, leest u in wat een vermoeden van vergunning is.

Wat gebeurt er als de gemeente weigert?

Een weigering is een beslissing waartegen u in beroep kunt gaan bij de deputatie. Die is in laatste administratieve aanleg bevoegd voor beroep tegen beslissingen van het college van burgemeester en schepenen. Lees eerst de motivering: ze zegt waarom de aanvraag werd geweigerd. Daarna kiest u tussen beroep, een aangepaste aanvraag of een andere oplossing.

1. Lees de motivering. Ze toont welk punt de weigering draagt, bijvoorbeeld een voorschrift voor uw perceel.
2. Let op de termijn. Een beroep moet binnen een bepaalde termijn worden ingesteld. Controleer die meteen, bij de officiële informatie of bij een advocaat.
3. Laat beoordelen of beroep zin heeft. UNABO is geen advocaat. Voor beroep en procesvoering schakelt u een advocaat in.
4. Overweeg een aangepaste aanvraag. In sommige gevallen kan een aangepaste aanvraag een optie zijn, bijvoorbeeld als de motivering een punt aanwijst dat u kunt bijsturen. Of dat kan, hangt af van uw dossier.

Hoe een aanvraag normaal verloopt, leest u in regularisatie aanvragen: de stappen van de regularisatievergunning.

Moet het gebouw dan weg?

Herstel is een apart traject. Of de overheid herstel vraagt en hoe, verloopt via een eigen procedure. Sinds 1 april 2026 is het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving van kracht. Wat er in uw geval volgt, hangt af van uw dossier en van de overheid.

De overheid heeft verschillende herstelinstrumenten. Een aanmaning is er één. Bij de bestuurlijke herstelprocedure hoort onder meer een intentiebrief en kunt u op eigen verzoek gehoord worden. Daarvoor gelden termijnen. De volledige lijst van instrumenten en de termijnen staan op de officiële pagina van Vlaanderen.be over omgevingshandhaving en herstel. Wij schrijven ze hier niet uit, omdat de officiële pagina de actuele stand toont.

Wat kunt u vooraf laten onderzoeken?

Voor u een aanvraag indient, kunt u laten onderzoeken of regularisatie voor uw adres haalbaar lijkt. UNABO bekijkt de voorschriften die vandaag voor uw perceel gelden en de vergunde en bestaande toestand. U krijgt een eerlijke inschatting, nooit een garantie op de uitkomst.

Dat onderzoek is de eerste stap van het regularisatiedossier bij UNABO. Het helpt een aanvraag te vermijden die op voorhand weinig kansen heeft. UNABO is geen advocaat, notaris of architect. Voor beroep en juridisch advies schakelt u een advocaat in en voor de akte uw notaris. Waar een architect verplicht is, werkt UNABO samen met een architect.

Hoe u uw situatie voorlegt, leest u op de pagina regularisatie van een bouwovertreding. Wat het dossier kost, staat in wat een regularisatie van een bouwovertreding kost. Overweegt u een woning te kopen waarvan niet alles vergund lijkt? Lees dan woning kopen met een bouwovertreding: ook dan loont het om de haalbaarheid vóór de aankoop na te gaan.

Veelgestelde vragen

De antwoorden zijn algemeen en vervangen geen juridisch advies voor uw zaak.

Kan ik een nieuwe aanvraag indienen?

Een aangepaste aanvraag kan een optie zijn, vooral als de weigering een punt aanwijst dat u kunt bijsturen. Of dat kan, hangt af van de motivering en van uw perceel. UNABO bekijkt dat per dossier. Dient u dezelfde aanvraag ongewijzigd opnieuw in, dan is er weinig reden om een ander resultaat te verwachten.

Betekent een weigering dat het gebouw weg moet?

Een weigering is een beslissing over de aanvraag. Herstel verloopt via een eigen procedure van de overheid, met eigen stappen. Of en wanneer die start en wat ze inhoudt, hangt af van uw dossier. Voor juridisch advies hierover schakelt u een advocaat in.

Geeft UNABO een garantie dat regularisatie lukt?

Nee. UNABO geeft een eerlijke inschatting op basis van de voorschriften voor uw adres. De beslissing ligt bij de overheid.

Bronnen

Stand: oktober 2026. Dit artikel geeft algemene informatie en geen juridisch advies.

• Codex Vlaanderen, Omgevingsvergunningsdecreet: artikel 81 over de regularisatievergunning en de regels van vandaag als uitgangspunt, de bevoegde overheid en het beroep bij de deputatie.
• Vlaanderen.be, Omgevingshandhaving: het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving, van kracht sinds 1 april 2026.
• Vlaanderen.be, Omgevingshandhaving: herstel: de herstelprocedure en haar instrumenten.