Verplichte attesten en informatie bij de verkoop van een woning in Vlaanderen

Welke attesten en documenten moet u als verkoper kunnen voorleggen?

Een verkoper in Vlaanderen moet doorgaans de eigendomstitel, het EPC, het keuringsattest van de elektrische installatie, het bodemattest en de stedenbouwkundige informatie kunnen voorleggen. Afhankelijk van de woning komen daar onder meer het asbestattest, het stookolietankcertificaat en het postinterventiedossier bij.

De tabel geeft per document aan wanneer het verplicht is, wie het opmaakt en waar u meer info vindt. De gegevens komen van pagina's van de overheid. De pagina Een huis verkopen van Vlaanderen.be vormt de basis.

Document	Wanneer verplicht	Wie maakt het op of waar vraagt u het aan	Meer info
Eigendomstitel	Bij elke verkoop: ze bewijst dat u eigenaar bent	Hebt u de akte niet, dan vraagt u ze via MyMinfin, uw notaris of het kantoor Rechtszekerheid van FOD Financiën	Een huis verkopen
Keuringsattest elektrische installatie	Bij verkoop. Volgens de overheid kan de verkoop zonder attest niet doorgaan. Een negatief attest mag, maar dan moet de koper de installatie herstellen en laten herkeuren	Een erkend controleorganisme voert de keuring uit	Keuring van de elektrische installatie
Bodemattest	Bij de overdracht van een grond of een gebouw. Het moet beschikbaar zijn voordat het compromis wordt ondertekend	De verkoper vraagt het aan bij OVAM. Vaak doet de notaris dat	Bodemattest
Asbestattest	Bij overdracht onder levenden van een toegankelijke constructie van vóór 2001. Het moet er zijn bij de overdrachtsovereenkomst, doorgaans het compromis. Ontbreekt het, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Voor een constructie kleiner dan 20 m² geldt onder voorwaarden een uitzondering. Vanaf 2032 geldt het attest voor elke eigenaar van zo'n gebouw	Een gecertificeerde asbestdeskundige voert de inventarisatie uit. Het attest is standaard tien jaar geldig	Asbestattest
Certificaat stookolietank	Wie op stookolie verwarmt, moet bij de verkoop de laatste attesten en rapporten van de controle kunnen voorleggen. Een nieuwe keuring is voor de verkoop zelf niet verplicht	Een erkende technicus stelt na de controle een attest op	Controle van de stookolietank
Energieprestatiecertificaat (EPC)	Vóór u de woning te koop aanbiedt. Het energielabel moet in de advertentie staan. Bij label E of slechter moet de publiciteit ook melden dat er een renovatieverplichting rust op de wooneenheid	Een erkende energiedeskundige type A. Het EPC is tien jaar geldig	EPC bij overdracht
Overstromingsinformatie	Bij verkoop. De informatie staat in de advertentie en in de waterparagraaf van de akte	U raadpleegt de online kaart van overstromingsgevoelige gebieden op Vlaanderen.be of vraagt vastgoedinlichtingen voor overdracht aan	Overstromingsgevoeligheid
Postinterventiedossier	Bij de verkoop van een woning die na mei 2001 door een aannemer is gebouwd of gerenoveerd	Doorgaans stelt de veiligheidscoördinator van de werken het op. Ontbreekt het, dan laat de verkoper het uiterlijk tegen de akte opstellen door een veiligheidscoördinator of architect	Postinterventiedossier
Stedenbouwkundige informatie	Bij elke verkoop bezorgt u ze aan de koper. Ze omvat vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprechten en verkavelingsvoorschriften. Het document mag niet ouder zijn dan één jaar	Via het Vastgoedinformatieplatform met Mijn Burgerprofiel, door u of door uw notaris	Stedenbouwkundig uittreksel
Kadastraal uittreksel	Bij de verkoop moet de eigenaar een kadastraal uittreksel hebben	FOD Financiën, digitaal via MyMinfin of op papier	Kadastraal uittreksel
Erfgoedstatus	Sinds 1 januari 2015 moet u melden of het pand beschermd is of op een inventaris van het onroerend erfgoed staat	U raadpleegt de inventaris van het onroerend erfgoed	Een huis verkopen

Over drie van deze documenten leest u meer op onze site. Het postinterventiedossier legt uit wat erin hoort en wie het opmaakt. De stedenbouwkundige inlichtingen en het uittreksel legt uit wat in dat document staat. Welke gevolgen een slecht energielabel voor een koper heeft, leest u in renovatieplicht bij het kopen van een woning.

Voor een EPC hebt u een erkende energiedeskundige nodig. Het verschil tussen EPB en EPC legt EPB of EPC: wat is het verschil? uit. Wat EPB-verslaggeving inhoudt, staat bij EPB-verslaggeving en ventilatieverslaggeving. Dit overzicht gaat over de verkoop.

Wat moet u meedelen over vergunningen en bouwovertredingen?

In Vlaanderen leggen artikel 5.2.1 tot 5.2.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening verplichte vermeldingen op in akten en in publiciteit bij een verkoop. Ze richten zich tot notarissen, vastgoedmakelaars, particulieren en ondernemingen. Sinds 1 maart 2018 moet ook vermeld worden of het goed het voorwerp is van een handhavingsmaatregel of een lopende procedure.

De categorieën die u daarbij kunt tegenkomen:

• dagvaarding
• rechterlijke herstelmaatregel
• bestuursdwang
• last onder dwangsom
• minnelijke schikking
• geen maatregel

Schending van de informatieplichten wordt bestuurlijk beboet. De stedenbouwkundige informatie die u aan de koper bezorgt, omvat vergunningen, bouwovertredingen, voorkooprechten en verkavelingsvoorschriften.

Is er iets niet vergund? Dan kan regularisatie vóór de verkoop een optie zijn. Of dat haalbaar is, hangt af van de voorschriften die voor het adres gelden. Lees daarvoor regularisatie van een bouwovertreding.

Hoe vroeg moet u dit aanvragen?

Vraag de stedenbouwkundige informatie ruim vóór u het huis te koop zet. Een dossier vastgoedinlichtingen voor overdracht bevat meer dan 50 inlichtingen en wordt geleverd binnen maximaal 20 kalenderdagen. Het uittreksel mag bij de verkoop niet ouder zijn dan één jaar.

Burgers vragen het aan via het Vastgoedinformatieplatform met Mijn Burgerprofiel. Lukt dat niet, dan kan het via het gemeentehuis of de notaris. Ook voor andere documenten telt de timing:

• Het asbestattest moet er zijn bij de overdrachtsovereenkomst, doorgaans het compromis.
• Het bodemattest moet beschikbaar zijn voordat het compromis wordt ondertekend.
• Het EPC moet beschikbaar zijn vanaf het moment dat u de woning in de publiciteit brengt.

Wat zeggen de attesten niet?

Elk attest dekt één onderwerp: energieprestatie, asbest, elektrische installatie of bodem. Samen geven ze geen beeld van de technische staat van de woning. De stedenbouwkundige informatie toont wat vergund en vastgesteld is, maar vergelijkt dat niet met wat er werkelijk staat. Een EPC zegt op zich weinig over de dakconstructie of over vocht in de kelder.

Een koper die een bezichtiging doet of een eigen controle laat uitvoeren, kijkt verder dan de attesten. Wat een koper kan ontdekken, ziet u in verborgen gebreken in een huis: voorbeelden. Wie als verkoper de gebreken kent, doet er goed aan ze mee te delen: lees huis verkopen en verborgen gebreken.

Wat kunt u nog laten nakijken vóór de verkoop?

U kunt de woning vooraf laten nakijken om te weten wat een koper kan ontdekken. UNABO controleert de technische staat en de vergunningstoestand in één rapport. Neem contact op, dan bekijken wij uw vraag. UNABO is geen advocaat of notaris en geeft geen juridisch advies.

Hoe dat werkt, leest u onder Voor verkopers op de pagina over de bouwkundige keuring. Wat u als verkoper aan risico loopt bij verborgen gebreken, staat in huis verkopen en verborgen gebreken.

Veelgestelde vragen

De antwoorden volgen de informatie van de Vlaamse overheid.

Moet ik alles zelf aanvragen?

Niet noodzakelijk. De notaris vraagt het bodemattest doorgaans aan bij OVAM en kan de stedenbouwkundige informatie rechtstreeks in het Vastgoedinformatieplatform aanvragen. Afspraken daarover maakt u met uw notaris of makelaar.

Wat als een attest ontbreekt?

Dat hangt af van het attest. Ontbreekt het asbestattest, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen. Zonder keuringsattest van de elektrische installatie kan de verkoop volgens de overheid niet doorgaan. Schendt u de informatieplicht over vergunningen, dan kan een bestuurlijke boete volgen.

Bronnen

• Vlaanderen.be, Een huis verkopen: het overzicht van de documenten van de verkoper, de basis van dit artikel.
• Vlaanderen.be, Stedenbouwkundig uittreksel: inhoud, aanvraag en maximale ouderdom.
• Athumi, Vastgoedinlichtingen voor overdracht: aantal inlichtingen, aanvraagwegen en doorlooptijd.
• Vlaanderen.be, Asbestattest: wanneer het asbestattest verplicht is en wie het opmaakt.
• Vlaanderen.be, Bodemattest: wanneer een bodemattest nodig is en wie het afgeeft.
• Vlaanderen.be, Keuring van uw elektrische installatie: wie de keuring uitvoert.
• Vlaanderen.be, Controle en onderhoud van de stookolietank: attesten en erkende technici.
• Vlaanderen.be, EPC bij overdracht: wanneer het EPC nodig is en hoe lang het geldig is.
• Vlaanderen.be, Overstromingsgevoeligheid: wat u moet meedelen en hoe u de informatie opvraagt.
• Vlaanderen.be, Postinterventiedossier: wanneer het dossier verplicht is.
• Vlaanderen.be, Kadastraal uittreksel: waar u het kadastraal uittreksel aanvraagt.
• Departement Omgeving, Informatieverplichtingen bij verkopen van vastgoed: de verplichte vermeldingen in akten en publiciteit.
• Departement Omgeving, Controle op vastgoedadvertenties: de vermelding van handhavingsmaatregelen sinds 1 maart 2018.