Zonevreemde functiewijziging: wanneer mag een hoeve of loods toch een woning worden?

Wat betekent "zonevreemd" bij een functiewijziging?

Een constructie of functie is zonevreemd wanneer ze niet overeenstemt met de bestemming die het gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan aan het gebied geeft. Een hoeve in agrarisch gebied of een loods in een zone voor bedrijvigheid is daar een voorbeeld van. Wilt u zo'n gebouw een andere hoofdfunctie geven, bijvoorbeeld wonen, dan botst u niet alleen met de algemene regel dat elke hoofdfunctiewijziging een omgevingsvergunning vraagt, maar ook met de bestemming zelf. Daarvoor geldt een apart, strenger toetsingskader dan bij een gewone functiewijziging.

Wanneer mag een zonevreemde functiewijziging wel?

De Vlaamse Regering heeft een beperkt aantal zonevreemde functiewijzigingen bij besluit vergunbaar gemaakt. Enkel wat op die lijst staat, komt in aanmerking; voor alles daarbuiten eindigt de aanvraag zonder verdere toetsing. Daarnaast geldt sinds een decreetswijziging in 2024 dat minstens 90% van het bruto-bouwvolume van het bestaande gebouw vandaag al vergund moet zijn. Ook mag het pand niet in een ruimtelijk kwetsbaar gebied liggen, zoals een natuur-, bos- of overstromingsgebied.

Tot de toegelaten gevallen behoren onder meer:

• wonen in een voormalig landbouwbedrijf
• een kantoor in een woning, tot 100 m²
• toeristische logies in een woning, tot maximaal acht verblijfsgelegenheden
• opslag, of een specifieke functie zoals een paardenhouderij, manège of dierenasiel, in landbouwgebied
• een kantoor of dienstverlening in een gebouw in industriegebied, onder voorwaarden over de omgeving en de wegontsluiting
• een nieuwe functie in een gebouw met erfgoedwaarde

Kan een hoeve zomaar een woning worden?

Een hoeve die eerder een landbouwbedrijf huisvestte, staat op de lijst: wonen in een voormalig landbouwbedrijf is een van de gevallen die de Vlaamse overheid uitdrukkelijk toelaat. Dat betekent niet dat het automatisch mag. Het gebouw moet nog altijd aan de 90%-voorwaarde voldoen en mag niet in een kwetsbaar gebied liggen. Daarnaast beoordeelt de gemeente de aanvraag zelf.

In de praktijk struikelt precies dat eerste punt vaak: veel hoeves zijn doorheen de jaren uitgebreid met stallen, loodsen of bijgebouwen zonder dat daar telkens een vergunning voor werd aangevraagd. Zulke niet-vergunde delen tellen mee in het bouwvolume en kunnen de 90%-drempel onderuithalen. UNABO zoekt daarom eerst de vergunningshistoriek van het pand op, vóór er sprake is van een concrete aanvraag.

Kan een loods zomaar een woning worden?

Minder vanzelfsprekend. De lijst van toegelaten zonevreemde functiewijzigingen is gesloten: staat de omzetting van een loods naar wonen er niet uitdrukkelijk in, dan is ze in de meeste gevallen niet mogelijk, ook niet wanneer het gebouw al lang leegstaat of bouwkundig perfect geschikt is voor bewoning. Enkel wanneer aantoonbaar is dat de loods deel uitmaakte van een voormalig landbouwbedrijf, kan dezelfde uitzondering gelden als bij een hoeve.

Dat verklaart waarom sommige van deze dossiers, ondanks een op het eerste gezicht redelijk plan, toch worden afgewezen: niet omdat het gebouw niet geschikt is, maar omdat de gevraagde functiewijziging niet op de lijst voorkomt.

Veelgemaakte denkfouten

• "Het gebouw staat er al vijftig jaar, dus het mag wel." De ouderdom van een constructie zegt iets over de vergunningstoestand, niet over of een functiewijziging naar wonen is toegelaten.
• "90% is vergund, dus het mag." Dat is één van meerdere voorwaarden, niet de enige. Ligging en het type gebouw moeten ook kloppen met de lijst.
• "Zonevreemd betekent illegaal." Nee. Zonevreemd betekent enkel dat de functie niet bij de zone past. Dat maakt een wijziging afhankelijk van deze specifieke regeling in plaats van de gewone procedure, het maakt het gebouw op zich niet onvergund.

Hoe UNABO dit voor u onderzoekt

UNABO gaat na of uw gebouw op de lijst van toegelaten zonevreemde functiewijzigingen past, controleert de vergunningshistoriek tegen de 90%-voorwaarde en toetst de ligging aan de ruimtelijk kwetsbare gebieden. Blijkt de omzetting mogelijk, dan stellen wij het dossier op en dienen we het in via het omgevingsloket. Is voor het vervolg een architect wettelijk vereist, dan schakelen wij die in via onze architectenpartner, tegen een aparte offerte.

Veelgestelde vragen

Is elke hoeve of loods zonevreemd? Niet noodzakelijk. Dat hangt af van de bestemming die het gewest- of ruimtelijk uitvoeringsplan aan het gebied geeft, niet van het uiterlijk of de leeftijd van het gebouw. UNABO zoekt dit voor uw adres op.

Wat als mijn gebouw niet op de lijst van toegelaten functiewijzigingen staat? Dan is een zonevreemde functiewijziging naar wonen in de regel niet mogelijk via deze weg. Soms bestaan er andere pistes, zoals een aanvraag met een planologisch attest of een aanpassing van de bestemming zelf; UNABO bekijkt of dat voor uw dossier zinvol is.

Een deel van mijn hoeve is nooit vergund. Wat nu? Dat is een aparte vraag, los van de functiewijziging zelf. Meer daarover leest u op onze pagina over regularisatie van een bouwovertreding. Ontbreken de originele bouwpapieren van een ouder gedeelte, dan is het vermoeden van vergunning mogelijk een oplossing.

Twijfelt u of uw hoeve, loods of ander zonevreemd gebouw in aanmerking komt? Bekijk onze dienst functiewijziging aanvragen of vraag meteen een eerste inschatting aan.