Kan een bouwovertreding verjaren?

Wat betekent "verjaring" bij een bouwovertreding precies?

Verjaring is een juridisch begrip dat zegt dat een bepaalde actie na verloop van tijd niet meer kan worden ondernomen. Bij een bouwovertreding gaat het dan over de strafvordering (de vervolging van de overtreder) en over de herstelvordering (de eis om de constructie af te breken of aan te passen). Als die termijnen verstreken zijn, kan de overheid in principe niet meer optreden tegen de persoon die destijds bouwde.

Wat verjaring niet doet, is de constructie zelf vergunnen. De overtreding blijft juridisch bestaan als "niet-vergund", ook al is er niemand meer die daar nog iets tegen kan ondernemen. Dat onderscheid, tussen "niemand kan nog vervolgen" en "het is dus in orde", is precies waar veel mensen zich op verkijken. Het is ook de reden waarom wij hier bewust geen concrete termijn in jaren noemen: welke termijn van toepassing is, hangt af van het type overtreding, de ligging en het regime dat op dat moment gold, en de regelgeving daarover is de voorbije jaren ook aangepast. Het correcte, actuele antwoord voor uw situatie gaan wij per dossier na.

Twee sporen: het bouwen zelf en het in stand houden ervan

Een bouwovertreding kent in de praktijk twee kanten, en die lopen niet gelijk:

• Het optrekken van de constructie. Dat is een eenmalig feit: de dag dat er zonder vergunning of in afwijking van de vergunning gebouwd werd.
• Het in stand houden van die constructie. Zolang het gebouw blijft staan of het niet-vergunde gebruik voortduurt, herhaalt dat feit zich in de regel elke dag opnieuw.

Dat tweede spoor is de reden waarom een bouwovertreding in de praktijk zelden echt "verjaard" aanvoelt zoals mensen hopen. Ook als de vervolging voor het oorspronkelijke bouwen niet meer mogelijk is, kan het in stand houden van diezelfde constructie een aparte beoordeling krijgen. Wij bekijken dat onderscheid altijd concreet voor uw dossier, in plaats van er in het algemeen een uitspraak over te doen.

Ruimtelijk kwetsbaar gebied telt anders dan de rest van Vlaanderen

De regelgeving behandelt ruimtelijk kwetsbaar gebied (denk aan agrarisch gebied, bos- en natuurgebied of andere kwetsbare bestemmingen) doorgaans strenger dan een gewoon woongebied. Ligt uw perceel in zo'n gebied, dan is de kans dat een verjaringsargument standhoudt kleiner, en is de eerste vraag die wij nakijken net de bestemming en ligging van het perceel. Ook hier geldt: wij noemen geen concrete termijn zonder dat we die aan uw dossier getoetst hebben.

Wat betekent dit voor u in de praktijk?

Ook wanneer vervolging niet meer aan de orde is, blijft een niet-vergunde toestand meespelen in situaties die niets met het strafrecht te maken hebben:

• Bij verkoop. Een koper, een notaris of een kredietverstrekker vraagt naar de vergunningsstatus. Een niet-vergunde constructie blijft dat antwoord, verjaring of niet.
• Bij een verbouwing. Nieuwe werken aan of naast een niet-vergunde constructie kunnen zelf moeilijker of niet vergunbaar zijn zolang de bestaande toestand niet in orde is.
• Bij een verzekering. Verzekeraars vragen bij schade soms naar de vergunningsstatus van een constructie. Een niet-vergunde toestand kan dan tot discussie leiden over de dekking.

In die situaties is het verschil tussen "niemand vervolgt dit nog" en "dit is in orde" ineens heel concreet.

Verjaring is iets anders dan een vermoeden van vergunning

Verjaring en een vermoeden van vergunning worden vaak door elkaar gehaald, terwijl het twee verschillende mechanismen zijn met een ander resultaat:

• Een vermoeden van vergunning geldt voor gebouwen die dateren van vóór de vergunningsplicht zelf van toepassing was. Die constructies worden, mits bewijs, effectief als vergund beschouwd.
• Verjaring gaat over een overtreding die wél onder de vergunningsplicht viel, maar waarbij vervolging of herstel niet meer mogelijk is. De constructie wordt daardoor niet alsnog vergund.

Twijfelt u onder welk van de twee uw situatie valt? Op onze pagina over het vermoeden van vergunning leggen wij uit hoe dat mechanisme werkt en hoe u het laat vaststellen.

Wat kan wel: regularisatie

Als u een niet-vergunde toestand alsnog formeel in orde wil laten brengen, ongeacht of vervolging nog mogelijk is, dan is regularisatie de weg die daarvoor bestaat. UNABO onderzoekt per dossier of regularisatie haalbaar is en coördineert de erkende experts (opmeting, stabiliteit, EPB) die daarvoor nodig zijn, tot en met de vergunningsaanvraag. Dat is niet automatisch: niet elke bestaande toestand is verenigbaar met de huidige stedenbouwkundige voorschriften.

Veelgestelde vragen

Als de vervolgingstermijn verstreken is, is mijn bouwovertreding dan in orde?

Nee. Vervolging is dan niet meer mogelijk, maar de constructie blijft niet-vergund. Bij een verkoop, een verbouwing of een regularisatiedossier kan die niet-vergunde toestand alsnog een rol spelen.

Is er een verschil tussen verjaring en een vermoeden van vergunning?

Ja. Een vermoeden van vergunning geldt voor gebouwen van vóór de vergunningsplicht en wordt als vergund beschouwd. Verjaring gaat over een overtreding die wel vergunningsplichtig was, maar waarbij vervolging niet meer kan. Het resultaat is niet hetzelfde.

Wat kan ik wel doen als vervolging niet meer mogelijk is, maar ik toch zekerheid wil?

Regularisatie blijft de weg om een niet-vergunde toestand alsnog formeel te laten vastleggen. Wij gaan na of dat voor uw dossier haalbaar is.