Verborgen gebreken in een huis: voorbeelden en hoe u ze herkent

Wanneer is een gebrek verborgen?

Een gebrek is juridisch verborgen als u het bij de aankoop niet kon zien, als het ernstig genoeg is om het gebruik of de waarde van de woning te raken en als het al bestond toen u kocht. Die drie voorwaarden moeten samen kloppen. De volledige uitleg staat in ons artikel over verborgen gebreken bij de aankoop van een huis.

Welke gebreken blijven bij een bezichtiging vaak verborgen?

Vooral gebreken die achter afwerking, onder een dak of in de grond zitten, blijven bij een bezichtiging onopgemerkt: lekkages, vocht, scheuren en zettingen, houtaantasting, installaties, riolering en asbestverdachte materialen. De tabel toont per gebrek wat u zelf kunt opmerken en wie het kan vaststellen.

Een teken in de tweede kolom kan wijzen op een gebrek, maar kan ook een andere oorzaak hebben. Zie de tabel daarom als overzicht en niet als diagnose.

Gebrek	Wat u zelf kunt opmerken	Waarom het vaak verborgen blijft	Wie het kan vaststellen
Lekkage in het dak	Vochtvlekken op plafonds, verkleurd pleisterwerk, losse dakpannen	Een lek verschijnt soms enkel bij bepaald weer of is overschilderd	Een dakwerker of bouwkundig expert die dak en zolder nakijkt
Optrekkend vocht en condens	Vochtige plint, afbladderende verf, schimmel in hoeken	Meubels en verse afwerking verbergen de plekken. Condens hangt af van seizoen en gebruik	Een expert met een vochtmeter en een visuele inspectie
Scheuren en zettingen	Scheuren in gevel of binnenmuren, klemmende deuren en ramen	Scheuren kunnen weggewerkt zijn met pleister of verf. Beweging blijkt pas na verloop van tijd	Een stabiliteitsingenieur
Gebreken aan de fundering	Scheuren die breder worden, scheefstaande vloeren, zakkende hoeken	De fundering zit in de grond en is niet zichtbaar	Een ingenieur, soms met bijkomend onderzoek ter plaatse
Houtrot en houtaantasting	Zachte plekken in balken, vochtsporen en boorgaatjes op zolder	Balken zitten in vloeren, onder afwerking of in het dakgebint	Een expert die zolder en kruipruimte kan inspecteren
Verouderde of onveilige elektrische installatie	Een oud verdeelbord, losse stopcontacten, ontbrekend keuringsattest	De leidingen lopen in muren, dus de staat blijkt pas bij een keuring	Een erkend controleorganisme
Lekkende of corroderende leidingen	Vochtplekken bij leidingen, verkleuring, lage waterdruk	Leidingen liggen verborgen in muren en vloeren	Een loodgieter of bouwkundig expert
Riolering en afvoer	Traag wegvloeiend water, geurhinder, zakkende verharding	Buizen liggen onder de grond en putten zijn afgedekt	Een gespecialiseerd bedrijf voor rioolinspectie
Asbestverdachte materialen	Golfplaten, vloerbekleding of leidingisolatie in een gebouw van vóór 2001	Of een materiaal asbest bevat, ziet u niet aan de buitenkant	Een erkende asbestdeskundige maakt het attest op, dat bij overdracht van zo'n gebouw verplicht is
Onvoldoende ventilatie en schimmel	Muffe geur, condens op ramen, zwarte schimmelvlekken	Het hangt af van hoe bewoners verluchten en verwarmen	Een expert na een vochtmeting en een controle van de ventilatie

Hoe een scheur beoordeeld wordt, leest u in scheuren in een muur laten controleren. Hoe vocht gemeten wordt, staat bij vochtmeting bij de aankoop van een woning. Voor beide geldt: de oorzaak bepaalt of iets onschuldig is of een structureel probleem.

Welke gebreken kunt u wel zelf zien?

Wat u tijdens een bezichtiging met eigen ogen kunt zien, is doorgaans geen verborgen gebrek. De verkoper staat niet in voor zichtbare gebreken die u zelf kon nagaan (artikel 1642 van het oude Burgerlijk Wetboek). Kijk dus aandachtig rond en noteer wat u opvalt.

Tijdens een bezichtiging kunt u bijvoorbeeld nagaan:

• vlekken op plafonds en onderaan muren, afbladderende verf of schimmel in hoeken
• scheuren in gevel en binnenmuren: waar ze lopen en hoe breed ze zijn
• de staat van dakgoten, voegwerk en dakpannen, vanaf de straat
• ramen en deuren die klemmen en vloeren die doorbuigen of kraken
• een muffe geur, vooral in kelder en op zolder
• de leeftijd van het verdeelbord, het verwarmingstoestel en de leidingen
• golfplaten of andere materialen die asbestverdacht lijken

Neem foto's en noteer wat u zag: wat u zelf kon nagaan, geldt achteraf niet als verborgen gebrek. Een stappenplan voor uw eigen rondgang vindt u in onze checklist voor kopers.

Wat ziet een expert wat u niet ziet?

Een expert weet waar gebreken zich verstoppen en kijkt systematisch: naar de opbouw van het dak, de oorzaak van vocht, het verloop van scheuren, de installaties en de vergunningstoestand. UNABO bundelt dat in een controlelijst met twee luiken. Ook dan blijft het een visueel onderzoek op het moment van het bezoek.

Voorbeelden uit die lijst:

• een vochtmeting op risicoplaatsen zoals kelder, plint en buitenmuren
• scheuren beoordelen op richting, breedte en verloop
• lateien boven gevelopeningen en eerdere doorbraken in muren, met de ligger erboven
• zichtbaar houtwerk en de dakstructuur op zolder
• de vergunde plannen tegenover de werkelijke toestand, bijvoorbeeld bij een uitbreiding

Wat achter afwerking of in de grond zit, valt buiten een visueel onderzoek. Een specialist doet waar nodig het vervolg, bijvoorbeeld een stabiliteitsstudie door een ingenieur.

Hoe weet u of een gebrek juridisch verborgen is?

Dat bepaalt uiteindelijk een juridische beoordeling: u moet aantonen dat het gebrek niet zichtbaar was, ernstig is en al bestond bij de verkoop. Een technisch rapport kan de oorzaak en de ernst duiden. De juridische beoordeling is voor een advocaat of notaris. UNABO is geen gerechtsdeskundige.

Wat u in dat geval stap voor stap doet, leest u in verborgen gebreken bij de aankoop van een huis. Daar staat ook waarom u niet te lang mag wachten.

Hoe beperkt u het risico vóór u koopt?

Stel vragen aan de verkoper, vraag de stukken op en laat de woning vóór u zich bindt nakijken. Zo verkleint u de kans op een verrassing, al neemt geen enkele controle het risico helemaal weg.

Vragen aan de verkoper

• Welke werken werden uitgevoerd en wanneer?
• Waren er ooit lekken, vochtproblemen of scheuren?
• Werd er iets hersteld en door wie?

Houd bij wat u vooraf te horen kreeg.

Stukken om op te vragen

• de vergunningen en de plannen
• de facturen van uitgevoerde werken
• het postinterventiedossier bij werken van na mei 2001 door een aannemer
• de verplichte attesten, die u in ons overzicht van de attesten bij de verkoop van een woning terugvindt

Laat de woning nakijken

Een bouwkundige keuring met stedenbouwkundige controle kijkt de technische staat en de vergunningstoestand na in één rapport. Voor scheuren of vocht bestaan er aparte onderzoeken, die u hierboven vindt.

Veelgestelde vragen

De antwoorden zijn algemeen en vervangen geen juridisch advies voor uw zaak.

Is een vochtplek een verborgen gebrek?

Niet noodzakelijk. Een vochtplek die u zelf kon zien, is doorgaans niet verborgen. Wat telt, is of het gebrek verborgen, ernstig en al aanwezig was bij de verkoop. De oorzaak laat u technisch duiden, bijvoorbeeld met een vochtmeting.

Vindt een bouwkundige keuring elk gebrek?

Nee. Een visueel onderzoek geeft een beeld op het moment van het bezoek. Wat achter afwerking of in de grond zit, valt erbuiten. Een controle verkleint de kans op een verrassing, maar sluit ze niet uit.

Wanneer is een gebrek ernstig genoeg?

De wet geeft geen lijst. Het gebrek moet de woning ongeschikt maken voor het gebruik of dat gebruik zo verminderen dat u ze niet of tegen een lagere prijs zou hebben gekocht. Kleine herstellingen vallen daarbuiten. Een advocaat beoordeelt dat voor uw situatie.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek (oud), boek III, titel VI: koop, artikelen 1641 tot 1649: de wettekst, onder meer artikel 1642 over zichtbare gebreken.
• Vlaanderen.be, Een huis verkopen: overzicht van de documenten die een verkoper moet kunnen voorleggen, onder meer het postinterventiedossier.
• Vlaanderen.be, Asbestattest: wanneer het asbestattest verplicht is en wie het opmaakt.
• Vlaanderen.be, Keuring van uw elektrische installatie: de keuring gebeurt door een erkend controleorganisme.
• Notaris.be, Verborgen gebreken bij het kopen van een huis: wat nu?: uitleg van het notariaat over wanneer een gebrek verborgen is. Het artikel dateert van 2016.