Huis verkopen en verborgen gebreken: hoe beperkt u uw risico?

Waarvoor bent u als verkoper aansprakelijk?

Als verkoper staat u in principe in voor verborgen gebreken in de woning die u verkoopt, ook voor gebreken die u zelf niet kende. Dat volgt uit artikel 1641 en 1643 van het oude Burgerlijk Wetboek. Wat een verborgen gebrek precies is, leest u in ons artikel voor kopers. Hier bekijken wij uw kant.

De koper moet bewijzen dat het gebrek verborgen was, ernstig is en al bestond bij de verkoop. Lukt hem dat, dan kan hij in principe de verkoop laten ontbinden of een deel van de prijs terugvragen. Of dat lukt, beoordeelt uiteindelijk een rechter.

Voor u betekent dit dat niet willen weten geen oplossing is: ook voor een gebrek dat u niet kende, staat u in principe in, tenzij de akte een geldig beding bevat. Daarom doet u er goed aan te weten wat er met uw woning aan de hand is, voordat een koper het ontdekt.

Wat doet een beding in de akte?

Veel verkoopakten bevatten een beding waarin de koper het huis neemt met alle verborgen gebreken. Zo'n beding kan u als verkoper vrijwaren voor gebreken die u niet kende (artikel 1643 van het oude Burgerlijk Wetboek). Het werkt niet als u het gebrek wel kende.

Een beding moet duidelijk zijn geformuleerd. Bespreek de tekst daarom met uw notaris. UNABO stelt geen akte of beding op en geeft geen juridisch advies.

Wat als u een gebrek kent?

Dan helpt het beding in de akte u niet. Wie een gebrek kent en verzwijgt, kan zich niet op het beding beroepen. Meld wat u weet aan uw notaris en bespreek hoe de koper het te horen krijgt, zodat het in de overeenkomst of de akte terechtkomt.

Wat de koper vooraf te horen kreeg, geldt achteraf niet meer als verborgen gebrek. Meedelen is dus geen zwakte. Het is de manier waarop een gebrek ophoudt een verrassing te zijn.

Geldt dit anders voor een bouwpromotor of aannemer die verkoopt wat hij bouwde?

Mogelijk wel. Voor een professionele verkoper, zoals een bouwpromotor, kunnen strengere regels gelden. Of dat voor u zo is, beoordeelt een advocaat. Nieuwbouw en de bijzondere regels voor nieuwe woningen vallen buiten dit artikel.

Verkoopt u als particulier een bestaande woning, dan valt u daar in principe buiten.

Wat moet u in Vlaanderen verplicht meedelen over uw woning?

Als verkoper moet u in Vlaanderen stedenbouwkundige informatie meedelen in akten en in publiciteit bij een verkoop. Sinds 1 maart 2018 hoort daar ook de vermelding bij of het goed het voorwerp is van een handhavingsmaatregel of een lopende procedure. Schending van die plicht wordt bestuurlijk beboet.

De categorieën, de bronnen en de overige documenten die u moet kunnen voorleggen, zoals het EPC en het asbestattest, staan in verplichte attesten bij de verkoop van een woning.

Hoe beperkt u het risico?

Wie weet wat er met de woning aan de hand is, kan eerlijk informeren en verkleint de kans op discussie met de koper. Onderstaande vijf stappen helpen u het risico op een claim te beperken. Ze nemen dat risico niet volledig weg.

1. Laat de woning vooraf technisch en op vergunning nakijken, bijvoorbeeld met een controle voor verkopers van UNABO. Zo weet u wat er is en wat vergund is voordat een koper ernaar vraagt.
2. Meld wat u weet en wat de controle vaststelt, zodat de koper beslist met kennis van zaken.
3. Leg met uw notaris vast wat de koper vooraf te horen kreeg. Wat de koper vooraf weet, kan achteraf niet meer verborgen zijn.
4. Herstel of regulariseer vóór de verkoop waar dat kan, of verkoop transparant. Voor een niet-vergunde uitbreiding leest u meer in woning kopen met een bouwovertreding en in onze pagina over regularisatie van een bouwovertreding.
5. Bewaar facturen, vergunningen, plannen en het postinterventiedossier. Zo kunt u later aantonen wat er gebouwd of verbouwd werd en wanneer.

Wat doet een controle vooraf wel en niet?

Een controle vooraf geeft u zicht op de toestand van de woning en op wat u moet meedelen. Ze is geen garantie en geen vrijwaring tegen een latere claim. Wie de bevindingen kent en niet meedeelt, staat zwakker, niet sterker.

Wat ze wel doet

• Ze legt vast hoe de woning er technisch voor staat op het moment van het bezoek.
• Ze vergelijkt de vergunde toestand met de werkelijke toestand.
• Ze helpt u beslissen wat u herstelt, regulariseert of meedeelt.
• Ze geeft u een rapport dat u met uw notaris kunt bespreken.

Wat ze niet doet

• Ze garandeert niet dat er geen gebreken zijn. Wat achter afwerking of in de grond zit, valt buiten een visueel onderzoek.
• Ze vervangt het advies van een notaris of advocaat niet.
• Ze stelt geen akte of beding op.

Dat u een gebrek leert kennen, is geen reden om niet te laten controleren. Wie het niet weet, staat in principe nog altijd in voor verborgen gebreken en kan zich hooguit op een beding in de akte beroepen. Wie het wel weet en niet meedeelt, staat zwakker.

Wat verandert er vanaf 1 september 2027?

Voor overeenkomsten die vanaf 1 september 2027 worden gesloten, geldt in principe boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het komt uit de wet van 22 juli 2026, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 23 september 2026. Een overeenkomst van vóór die datum valt in principe nog onder het huidige recht.

Voor u als verkoper betekent de nieuwe regeling in grote lijnen dit: u staat in voor een conformiteitsgebrek dat minstens in de kiem bestond bij de levering, ook als u het niet kende. De koper moet het gebrek binnen een redelijke termijn melden nadat hij het ontdekte of had moeten ontdekken. De vordering verjaart twee jaar na die melding. De volledige uitleg staat in verborgen gebreken bij de aankoop van een huis.

Wat doet UNABO voor verkopers?

Verkopers kunnen hun woning bij UNABO vooraf laten controleren: de technische staat en de vergunningstoestand, in één rapport. Neem contact op, dan bekijken wij uw vraag. UNABO is geen advocaat of notaris en geeft geen juridisch advies.

Wat die controle nakijkt, ziet u in de controlelijst. Waarom ze voor een verkoper nuttig kan zijn, leest u onder Voor verkopers.

Het rapport bevat de bevindingen van beide luiken. U bespreekt ze met uw notaris om te beslissen wat u herstelt, regulariseert of aan kopers meedeelt. UNABO onderhandelt niet over de verkoopprijs en begeleidt de verkoop zelf niet. Dat blijft het werk van uw makelaar en uw notaris.

Veelgestelde vragen

De antwoorden zijn algemeen en vervangen geen juridisch advies voor uw zaak.

Wanneer laat ik mijn woning controleren?

Bij voorkeur vóór u ze te koop zet of vóór u een overeenkomst tekent. Dan kunt u nog herstellen, regulariseren of transparant verkopen. Het plaatsbezoek vraagt een afspraak, dus plan tijdig. Over de verdere aanpak bespreekt u met uw notaris wat u aan kopers meedeelt.

Moet ik elk gebrek melden?

U kunt alleen meedelen wat u weet. Wat u kent of via een controle leert kennen, deelt u best mee aan de koper. Kende u het gebrek, dan werkt een beding in de akte niet. Hoe u het meedeelt, bespreekt u met uw notaris.

Is een beding in de akte voldoende?

Niet noodzakelijk. Het werkt niet bij een gekend gebrek en het moet duidelijk zijn geformuleerd. Laat de tekst nakijken door uw notaris.

Wat bewaar ik best als verkoper?

Bewaar facturen van uitgevoerde werken, vergunningen, plannen, het postinterventiedossier en de attesten. Wat u verplicht moet kunnen voorleggen, staat in verplichte attesten bij de verkoop van een woning.

Wat als de koper een niet-vergunde uitbreiding ontdekt?

Dat kan tot discussie leiden, zeker als u de toestand niet meedeelde. In Vlaanderen moet u informatie over de stedenbouwkundige toestand meedelen. Regularisatie vóór de verkoop kan een optie zijn, maar is niet automatisch mogelijk. UNABO onderzoekt dat per dossier.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek (oud), boek III, titel VI: koop, artikelen 1641 tot 1649: de wettekst van de vrijwaring voor verborgen gebreken.
• Wet van 22 juli 2026 tot invoeging van boek 7 Bijzondere contracten in het Burgerlijk Wetboek, Belgisch Staatsblad van 23 september 2026: de nieuwe regeling vanaf 1 september 2027.
• Notaris.be, Verborgen gebreken bij het kopen van een huis: wat nu?: uitleg van het notariaat over aansprakelijkheid en beding. Het artikel dateert van 2016.
• Departement Omgeving, Informatieverplichtingen bij verkopen van vastgoed: de verplichte vermeldingen in akten en publiciteit.
• Departement Omgeving, Controle op vastgoedadvertenties: de vermelding van handhavingsmaatregelen sinds 1 maart 2018.